杭州楼市潜规则：网签价格可做低可做高，真实成交价到底是多少？

网签价_网签价_网签价

文 | 《地产小王子》创始人程立

楼市里有这样一条潜规则：网签价格可做低，也可做高。

在杭州，次新楼盘刚交付时，二手房价格普遍很贵。要远高于之前的新房的价格。但在真实交易中，前几单的二手网签价往往可以紧贴着新房买入价——按这个价计算交易税费。

这就是“做低”。

比如世纪城、奥体、滨江区政府这几个次新房二手价特别高的板块。一手限价4万-5万，明明二手房价已涨到10万了，但网签的时候，我们看到的价格还只有5-6万。

因此很多人总是拿网签价说事儿，证明这些次新房根本没涨或者涨上去又跌下来了。

也因此，大部分人永远搞不清楚，杭州各个板块的真实成交价到底是多少。

从今之后，这样的情况恐怕会越来越少见——二手房到底是什么价格，很快就能拨云见日了。

二手房做低，可以省点交易税费，这在很多城市都是不成文的规定。

杭州过去也是这样。

譬如一套实际成交价为500万的房子。只要买卖双方同意做低价格，按400万网签，那在计算二手房交易税费时的总价就按400万计算，而不是按实际成交价500万计算。

如果这套房子交1%个税、2%契税和5.3%增值税，总共8.3%的税费，对应100万做低的价格，就可以少交8.3万的税费。

实际买卖中，并不能无限做低价格，因为底线是——税务系统里会有一个核税价。

网签价高于核税价，按实际网签价收税；低于核税价，则按核税价收税。

这个核税价（最低价征税）对老房子来讲意义不大。因为核税价是动态的，是综合了板块交易价格、楼盘历史交易价格，系统自动生成的。

老房子经过多轮交易后，核税价和真实成交价之间的差距比较接近。

但新房子，由于成交记录少，以往核税价和成交价之间可以相差非常巨大。因此，买次新房的朋友，按较低的核税价计税费，往往可以剩下一大笔税费。

但从最近新交付的位于滨江区政府边上的晓风印月二手核税价来看，恐怕今后想要靠做低网签价省税费的办法行不通了。

最近我发现晓风印月的二手核税价特别高，接近成交价，几乎都在9万+。这让买晓风印月二手客户，不得不支出一大笔税费。

原本照过去滨江金茂府和壹号院一期做低的价格，一套房税费可能只要50来万，但现在交易税费恐怕就要100万左右了。

根据我们掌握的情况看，这些交易都按新的核税价足额缴纳了税费。

尽管没有找到官方发布的文件，但我们推断，很有可能今后的次新房的核税价不会再远远滞后于市场，而是一步到位，直接按略低于市场成交价作为核税价。

我觉得，税务部门改变的初衷是：已经获取巨大红利的炒房客，没必要少缴税。当然，多收税，也可充盈国库。

这一步会引起市场怎样的反应呢？

以前做低网签价，是为了尽量贴近与真实市场脱节的核税价，以便省点税费。今后，核税价接近市场真实价格，那么大家成交就没有必要做低了。

为什么没必要做低呢？

做低了，一是反而影响后面的评估价，不利于抵押或者按揭贷款；二是既然避不了税，干嘛还要做低呢？

这样一来，将呈现一个更真实的二手房市场：今后，哪些房子，你以为不贵的，其实很贵；哪些房子，你以为涨幅不大，其实涨幅巨大，大家也都不用各持一词了。

二手市场价格更透明、真实之后，会促进对板块的认同。

但同时，购买次新二手房，需要缴纳一大笔税费，也成了不可避免的结果。这或许会使更多的人犹豫究竟要不要高位接盘。

对于刚性自住需求而言，税费相差几十万，该买还是要买。但对那些想买热门板块的次新二手房的投资客，调整后要多掏出的几十万税费成本，或许就会影响他的购买决策。

就我所知，尤其去年，未科、奥体、南星桥，都有投资客接了次新二手房……

这两个方面影响的叠加，究竟市场会表现得更热还是更冷，我们暂时不得而知。但我知道接下去会头痛两件事。

一是如果不明确一个时间从何时开始次新核税价不能大幅度做低，已经付了定金的这批二手购买客户估计会很苦恼，可能要额外支出一大笔费用了。数量级别应该在几十万。

二是接下去杭州的二手房价的数据，恐怕会有一个明显的提升。

至少，从数据上，杭州的二手房价格，看上去又涨了。

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