将4000万债务进行到底
这几天，李亚鹏又上热搜了，不是什么绯闻，也不是有什么影视作品发布，而是一段语音“我们已经无路可走，需要我跪下需要我趴下，我都可以”，这很难让人觉得是昔日一线演员因为4000万未还，说出这样低三下四的话，与其扮演过令狐冲笑傲江湖的潇洒形象大相径庭。
当然，李亚鹏代理人表示，该语音信息被恶意剪辑、断章取义，“我们会联系对方要求其公布录音来源，并提供完整的录音信息”。
这其实算一则旧闻，最近几年，隔一段时间就会出现李亚鹏欠钱未还的报道，
按照之前的协议，李亚鹏所属的雪山公司，本应该在2015年还掉，说明这五六年的时间里，李亚鹏一直没还钱，2018年还成了“老赖”，被限制高消费。
事情是这样的，2009年，李亚鹏出资450万元（占股90%）成立雪山公司，在丽江开发雪山艺术小镇。2012年1月，雪山公司与北京泰和友联投资有限公司签订《项目合作框架协议》，约定双方合作完成“丽江雪山小镇”项目。
按照当时的协议，泰和友联以6000万元占股10%的方式投资雪山艺术小镇。且雪山公司向泰和友联公司承诺，若项目发生亏损，则亏损部分由雪山公司原股东独立承担。雪山公司确保泰和友联公司全部权益不低于1亿元，且3年开发周期届满后，泰和友联公司可先行收回约定的固定收益4000万元。
相当于泰和友联以每年22%的固定收益对赌投资小镇，6000万本金以股份的形式参与分红和变现。
结果，固定收益没拿到，本金也大幅缩水，2015年6月，李亚鹏困窘之下，20将雪山艺术小镇开发公司51%的股权以1.938亿元的价格“贱卖”给了阳光100中国控股有限公司，估值4亿元，6000万投资（10%的股份）变现的话只相当于4000万，可谓赔了夫人又折兵。
外行、内行依然玩不转的雪山小镇
雪山小镇开发历经十余年，与其知名度而言，战果并不显赫，甚至比较惨淡。
2014年，雪山艺术小镇一期预售，公寓1.6万元/平方米，别墅2万元/平方米，户型多是190–300平方米的别墅，总价400万起步，大户型甚至千万以上。
李亚鹏好友还算给力，几个明星买了七八套，但剩下的大量房子要市场来消化，半年之后，别墅只卖了30%，公寓只有10余套，现金流紧张起来，泰和友联的4000万肯定还不上了。
如果说李亚鹏是外行，跨行搞旅游地产进展不顺，内行的阳光100也未能化腐朽为神奇。
2015年，阳光100接手雪山艺术小镇后，改变策略，将别墅分割成返租式公寓销售，但销售业绩也不乐观，据阳光100财报披露，2018年～2020年年中，丽江阳光100雪山艺术小镇的合约销售面积分别是961平方米、无、26平方米。2020年年中，雪山艺术小镇的销售均价为16154元/平方米，与项目最初认筹时的单价甚至有所下降。
同期内，一二线城市房价翻番甚至再翻番，天堂地狱，一念之间。
情怀抵不过现实
演员出身的李亚鹏，充满了浪漫主义气息，年轻时在乌鲁木齐举办摇滚音乐会的成功，让他觉得经商头脑了得，积累的钱做文旅十分契合，试图在商界大展宏图。
做文旅项目，看上去是诗和远方的浪漫，但遇到残酷的现实，情怀不值得一提，参考之前的一篇文章（），就像李亚鹏面对讨债，下跪的话都出来了，男人膝下并无黄金，如果能免债，跪下又如何。
（雪山艺术小镇的广告语依然醒目，背后却是招商的艰难）
丽江不宜老人久居
丽江，得益于1995年地震后的重建，悠悠古城、巍峨雪山，组成胡焕庸线以东的大众难得一见的景象，逐渐成为文艺青年眼中的胜地，甚至有一阵子一直推销艳遇的概念，引无数年轻人竞相而来。
丽江成为文青胜地，并不意味着文旅地产的胜地。
丽江古城海拔2400米左右，属于高原地带，对于身体强壮的年轻人，没啥问题，但对于有购买力的中年人乃至老年人，吸引力就没那么大，身体不太好的人不敢贸然去，更不用说在那购置物业。
有度假物业购买力的中年人，不一定自己住，大多数时间是让家里老人和孩子去过退休生活，三亚街上熙熙攘攘的各地口音老年人是最好的证据，但丽江的高海拔，并不适合老年人久待，有购买力的人就要斟酌买还不是不买。
资源禀赋并不稀缺
资源属性上看，丽江不具有唯一性，丽江最好的季节是夏天，特别凉爽，适合避暑，但全国适合避暑的地方太多，大家更愿意就近避暑，没必要非得去丽江，冬天早晚温差大，不适合度假。
三亚地产之所以火爆，跟冬季全国只此一地是热带气候有很大关系，三亚海拔低，气候好，适合各种年龄群度假，配套也相对齐全。
模糊定位带来模糊的前景
回到雪山艺术小镇，设计师据说是隈研吾，大师设计的产品没问题，但动则大几百万的别墅产品，有钱人是聪明的，不会将大量资金投到利用率并不高的地方，这也是为啥阳光100接手后将别墅和公寓分割，控制总价，便于出售。
但文旅地产销售影响因素是多方面的，雪山艺术小镇周边配套欠缺，自身的商铺招商困难，如果在此长时间居住，生活不便。
本地人更不可能来此价格高昂的地方买房，客户定位模糊，产品滞销在所难免。
文旅项目复杂性，超出了李亚鹏演过任何一部电视剧，剧中人物可以意气风发、恣意妄为，现实中的亚鹏总却为五斗米折腰，文旅地产，是一部永远未完成的电视剧。
文旅地产的技术含量越来越高
李亚鹏的窘态，其实也是文旅项目的缩影，只不过李亚鹏的光环太多，债务被媒体无限放大而已。
李亚鹏开发雪山艺术小镇的10年，也是行业发展见证的10年。
2010年后，经济水平发展到一定阶段，物质基础决定上层建筑，仓廪实而知荣辱，大家意识到文旅行业要大发展，热钱迅速涌进，各种小镇层出不穷。
但文旅地产是资本高度集中的行业，资本讲究快速实现收益并有严密的风控体系，但文旅地产又有周期长，见效慢的属性，如果没有强大的持续投资能力和现金流快周转的市场，很容易资金断裂。
最著名的莫过于万达大规模投资文旅城，不得已将大量文旅地产卖给融创。
文旅地产大多位于相对偏远区域，企业如果没有资源整合能力，带动辐射整个区域发展，大概率会陷入资金断裂风险，没有金主拯救，只能烂尾在荒草地里。
尤其是这两年，疫情的影响，文旅地产围上了诸多看不见的风险面纱，一个黑天鹅事件，会让前景看似光明的项目迅速黯淡，资金灰飞烟灭。
疯狂之后是沉寂和冷静，想必李亚鹏已经后悔投资文旅地产，为情怀买不了单，专业人员都不一定把项目搞好（阳光100接手后也没啥起色），何况外行人的横冲直撞。
把自己擅长的事情做好，已经足够合格，没有金刚钻，别轻易涉足不擅长的事务，否则，后悔也不会让时间倒流。
对专业保持敬畏心，对人如此，对企业也是如此。
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