紧箍咒
昨天，上海连夜发布楼市调控新政。
作为开年首个收紧楼市调控的一线城市，上海反应不慢。在楼市出现“异动”趋势后，迅速出台收紧政策，而不是等到局部过热演变成全局性大涨，甚至传递给其他一二线城市之后，才有所行动。
作为全国最受瞩目的城市之一，上海此番调控无疑具有很大的示范意义。这至少传递出一个清晰的信号——楼市过热必有调控。这也与官方持续强调的“房住不炒”一脉相承。
“沪十条”落地
并没有给市场太多准备的时间，上海在21日晚间推出调控新政——“沪十条”。从新政挂网到正式实施，只有2-3个小时的窗口。过去楼市调控多会在政策落地前形成一个交易高峰，很多人抢搭政策末班车，集中成交。不过这次，这点时间还不足以形成一个“末班车”效应。
有意思的是，几天前，一份《闵行区房管局会议纪要》在网络上热传，上海楼市调控升级的传言四起。就在“沪十条”出台的一天前（20日），上海刚刚否认了会出台新的调控政策。但一转眼，新政真的来了。
梳理此次上海的调控政策，主要有四方面值得关注：
1、打击“假离婚”炒房：夫妻离婚三年内，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；
这不算新招，杭州、深圳、南京、无锡等地去年也有类似的政策出台。不过，相对于其他城市1年或者两年的规定，上海的年限比较长，政策更为严厉。
2、购房不足5年对外出售者，全额征收增值税。
过去上海增值税征免年限为2年。调整为5年之后，会拉长部分二手房的上市交易周期。
这个政策也相对普遍。据贝壳研究院不完全统计，2020年，深圳、无锡、沈阳、成都等城市均调高转让税年限，加上现在的上海，基本全部从2年提升至5年。
3、加大商品住房用地供应。
加大土地供应肯定是缓解供需矛盾的“良方”，不过土地从挂牌出让到形成真正供应还需要1-2年时间，政策效果并非立竿见影。
4、严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
严防资金违规流入楼市是防范化解金融风险的重点之一。上海从2016年开始就已经开始提出和完善这方面政策。同样据贝壳研究院不完全统计，2020年，无锡、长沙、唐山等地均在核查购房者资金来源方面加强了调控管理。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“沪十条”直接针对了此前上海房屋认筹过热、房价上涨过快的现象。政策出台非常及时，涉及土地、限购、信贷、税费等内容，体现上海稳定房价、稳定预期的导向。
为何是上海？
其实作为一线城市，上海的楼市调控措施已经较为严厉。此前上海执行的5年限购（其中，外地人单身限购）、限贷（认房认贷）、税费等政策严厉程度可以说是仅次于北京。
不过，北京在2017年的“317”新政之后，楼市出现持续3年的实质性降温。去年开始虽有所回升，不过总体而言与2017年的高点相比仍有距离。而上海市场已经出现全面恢复的迹象。据机构统计，2020年上海房价创下历史新高。
从去年下半年开始，尤其是年末，上海不断传出“打新热”“抢房潮”“业主跳价”等消息，楼市热度居高不下。根据社科院财经战略研究院住房大数据项目组最新数据，上海近一年来房价累计上涨11.29%，在一线城市中仅次于深圳（22.82%）。同期，北京房价涨幅为3.59%。
据贝壳研究院整理，上海在官方70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（同比）的排名较2019年12月上升了将近28位，排名34名。
图片来源于贝壳研究院
为何调控这么严，上海房价还在继续上涨呢？
一方面，执行近5年，上海本轮调控政策效力开始打折扣。严跃进认为，5年内，许多购房者逐渐拥有了购房资格和首付能力，准备入市。
另一方面，上海楼市经过前期较长时间的横盘整理也出现“向上走”的动能。
充裕的流动性更为之添了一把火。疫情后宽松的货币政策推升资产价格，特别是核心城市、核心地段的房价。
学区房就是其中的典型案例。由于海外疫情形势严峻，出国留学风险加大，带动部分入学需求回流。近期北京、深圳、上海等各大城市的房地产热度都主要由学区房热推动。
值得注意的是，在中国各大城市中，上海的房贷利率是比较低的，主流首套房利率4.65%，二套房5.25%。二套房贷利率与北京的首套房相差无几。
这就是此番上海升级调控的背景。
上海楼市会反转吗？
给调控打上“补丁”之后，上海楼市会凉吗？
坦率地说，此番楼市政策对抑制投机有一定作用，但目前，包括上海、深圳等在内的部分楼市已经被“套利游戏”的玩家充斥，投资投机气氛浓郁。如果不能彻底压减套利空间，投资投机性需求依然会通过各种方式“反调控”，“曲线”进入楼市。
比如：调控政策限制购买多套房，有人就通过假离婚、假结婚等方式重新分配资产，规避政策；官方优先保障无房家庭购房，有人就通过代持购房、众筹购房等方式获得购房资格；政策提高二套房首付比例和利率，有的人就用房抵经营贷或者做双份合同……反正方法总比问题多。
此次上海的调控政策算不得十分“硬核”，而且并非首次“露面”，去年以来，包括打击假离婚、契税免征年限拉长等核心政策已经在深圳等地执行。深圳的房价并未因此出现逆转，去年年末反而又出现一波代持买房的“打新热潮”。
“打新热”“千人摇号”等楼市躁动同样也在上海出现。须知其根源在于一二手房价格倒挂带来的套利空间，买新房就像是中奖，如果这个空间仍然存在，那么“打新热”难以彻底消除。
业内人士预期，房价出现异动的城市或继续升级调控。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为，在当前经济环境下，房价全面上涨的可能性较小，但是一线城市和强二线城市房价轮流上涨的可能性较大，需要加以高度关注。特别是其中房价尚未大涨的城市，有必要未雨绸缪。
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